Die Kurzzeitvermietung in Polen sowie die Vermietung an Touristen in Polen erfreuen sich bei Investoren aus Deutschland großer Beliebtheit. Ferienwohnungen in Krakau, Danzig oder Breslau werden häufig über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com angeboten. Doch schon ab 2024 gelten durch die EU-Richtlinie DAC-7 strengere steuerliche Meldepflichten – mit direkten Auswirkungen auch für ausländische Eigentümer.

Warum betrifft DAC-7 besonders die Vermietung an Touristen in Polen?

Die neue Regelung verpflichtet Plattformen, Daten über alle Anbieter an die Steuerbehörden zu melden. Damit wird die Vermietung an Touristen in Polen für das Finanzamt vollkommen transparent – egal, ob der Anbieter in Polen oder Deutschland sitzt. Gemeldet werden:

Einnahmen pro Anbieter,
Zahl der Buchungen,
Standort der Immobilie,
Identifikationsdaten des Vermieters.

Die Datenlage ist umfassend. Schon ein automatischer Abgleich kann zu einem Prüfverfahren führen – ohne vorherige Aufforderung oder Verdacht.

Steuerliche Risiken bei der Kurzzeitvermietung in Polen

Wird die Kurzzeitvermietung in Polen nicht korrekt erklärt, unterscheidet die polnische Steuerverwaltung grundsätzlich zwei Szenarien – mit jeweils sehr unterschiedlichen Konsequenzen:

🔴 1. 75 % Strafsteuer bei nicht nachvollziehbarem Vermögenszuwachs

In Ausnahmefällen, in denen der Steuerpflichtige über Einkommen, Vermögenswerte oder Ausgaben verfügt, deren Quelle nicht erklärt oder nachgewiesen werden kann, kann das Finanzamt den Fall als nicht offengelegte Einkünfte (dochody nieujawnione) einstufen.

Typische Beispiele:

hohe Bareinzahlungen auf polnische Konten ohne Herkunftsnachweis,
Immobilien- oder Autokäufe ohne erkennbares Finanzierungsmuster,
Vermögenszuwächse, die nicht mit deklarierten Einkünften in Einklang stehen.

In solchen Fällen wird gemäß polnischem Steuerrecht ein Strafsteuersatz von 75 % auf den nicht erklärbaren Betrag angewendet. Dies ist die härteste Form der steuerlichen Sanktion und wird nur dann angewendet, wenn weder eine legale Quelle noch ein plausibler Ursprung festgestellt werden kann.

🟠 2. Steuerhinterziehung bei nicht erklärten, aber nachvollziehbaren Einnahmen

Wurden Einnahmen aus der Vermietung an Touristen in Polen nicht in der Steuererklärung angegeben, ist aber deren Quelle eindeutig erkennbar – z. B. durch Abrechnungen von Airbnb, Banküberweisungen oder Buchhaltungsunterlagen – liegt keine Grundlage für die 75 % Strafsteuer vor.

Stattdessen drohen:

Nachzahlung der regulären Einkommensteuer,
Verzugszinsen (aktuell ca. 14–16 % jährlich),
steuerstrafrechtliches Verfahren (postępowanie karne skarbowe) wegen Steuerhinterziehung.

In der Praxis bedeutet das: Wer z. B. Mieteinnahmen über Airbnb erzielt hat, aber diese in der polnischen Steuererklärung nicht angab, muss mit einer Nachversteuerung rechnen – aber keine 75 % Strafsteuer, solange die Einkommensquelle eindeutig identifizierbar ist.

🟠 3. Umqualifizierung bei fehlerhafter Steuererklärung (private statt gewerbliche Vermietung)

Ein drittes – ebenso häufiges – Problem entsteht, wenn zwar Einnahmen erklärt wurden, aber unter der falschen Einkunftsart. Viele ausländische Investoren deklarieren Einkünfte aus der touristischen Vermietung als private Vermietung, weil sie davon ausgehen, dass es sich nicht um eine unternehmerische Tätigkeit handelt.

Das polnische Finanzamt beurteilt dies jedoch regelmäßig anders:
Bei regelmäßiger Kurzzeitvermietung an wechselnde Mieter – mit Werbeanzeigen, Reinigung, Self-Check-in oder automatisierter Buchung – wird in der Regel von einer gewerblichen Tätigkeit (działalność gospodarcza) ausgegangen.

Die Konsequenz der Umqualifizierung:

Anwendung anderer Steuersätze (z. B. 12 % statt 8,5 %),
Pflicht zur Gewerbeanmeldung rückwirkend,
mögliche Nachzahlung der Sozialabgaben (ZUS),
sowie steuerliche Korrekturen über mehrere Jahre hinweg.

Die Umqualifizierung erfolgt häufig durch Schätzung, ohne dass das Finanzamt zuvor auf individuelle Gegebenheiten oder Absichten des Vermieters eingeht. Für ausländische Eigentümer ist das besonders risikoreich, wenn sie sich nicht steuerlich vertreten lassen oder ohne vorherige Analyse agieren.

🟡 4. Probleme mit der Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)

Ein oft unterschätztes Risiko bei der Kurzzeitvermietung in Polen betrifft die Umsatzsteuerpflicht (VAT). Diese kann je nach Wohnsitz, Umsatzhöhe und formeller Registrierungspflicht schnell zu Steuernachzahlungen führen – vor allem ab dem 1. Januar 2025, wenn neue EU-weite Regelungen in Kraft treten.

✅ Aktueller Schwellenwert in Polen

In Polen gilt grundsätzlich ein Umsatzsteuerfreibetrag von 200.000 PLN (rund 45.000 EUR) jährlich – aber nur für Steuerpflichtige mit Sitz in Polen. Wird dieser Betrag überschritten, besteht eine Pflicht zur Registrierung für VAT und zur laufenden Versteuerung der Einnahmen.

❗ Für ausländische Investoren (z. B. mit Wohnsitz in Deutschland):

Bis Ende 2024:
Bereits ab der ersten Vermietung entsteht in Polen eine Umsatzsteuerpflicht, da ausländische Unternehmer nicht von der 200.000-PLN-Grenze profitieren. Es ist eine sofortige VAT-Registrierung erforderlich.
Ab dem 1. Januar 2025:
Aufgrund der Umsetzung der EU-Richtlinie 2020/285 können Unternehmer mit Sitz in einem anderen EU-Staat – etwa in Deutschland – unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls von der polnischen Umsatzsteuerbefreiung profitieren.

Voraussetzungen für das neue Kleinunternehmerverfahren (ab 2025):

Der Gesamtumsatz im gesamten EU-Raum im Vorjahr lag unter 100.000 EUR,
Der Umsatz in Polen liegt unter 200.000 PLN jährlich,
Der Vermieter meldet sich vorab bei seinem ausländischen Finanzamt für das KMU-Verfahren an,
Es erfolgt eine quartalsweise Meldung der Umsätze an die polnische Steuerbehörde.

Diese Option eröffnet ausländischen Investoren erstmals die Möglichkeit, ohne sofortige VAT-Registrierung in Polen tätig zu werden, sofern alle formellen Anforderungen erfüllt sind.

Was passiert bei Nichtbeachtung?

Aberkennung von vereinfachten Verfahren.
Rückwirkende Erhebung von 23 % Umsatzsteuer (bzw. 8 % im Fall von Beherbergungsleistungen),
Verzugszinsen und mögliche steuerstrafrechtliche Konsequenzen,

Wie erfährt das Finanzamt von Ihrer Vermietung?

Neben DAC-7 greifen polnische Behörden auf:

das STIR-System zur Analyse von Banküberweisungen,
Informationen von Banken, Reisebüros oder Autohäusern,
automatische Risikoprofile durch KI-Systeme zurück.

Diese maschinellen Auswertungen treffen oft auch deutsche Eigentümer – besonders bei größeren Investitionen oder regelmäßigen Überweisungen.

Wie läuft eine Prüfung ab?

Ein typisches Verfahren beginnt mit:

einem Auskunftsersuchen zu Einnahmen (auch rückwirkend),
Offenlegung von Bankverbindungen,
Datenabgleich mit Plattformberichten.

Fehlende Anmeldungen, falsch deklarierte Mieteinnahmen oder unklare Finanzierungen reichen oft aus, um tiefere Ermittlungen auszulösen.

Was können Sie als Investor tun?

Warten Sie nicht auf ein behördliches Schreiben. Wer eine Immobilie zur Vermietung an Touristen in Polen nutzt, sollte:

seine steuerliche Situation prüfen (Audit),
ggf. Korrekturen vornehmen,
Einkünfte richtig zuordnen (privat/gewerblich),
und sich professionell vertreten lassen.

Unterstützung für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

Als spezialisierter und deutschsprachiger polnischer Steuerberater unterstütze ich meine Mandanten im Zusammenhang mit:

Kurzzeitvermietung in Polen,
Touristenvermietung über Plattformen,
und bei steuerlichen Konflikten mit den polnischen Behörden.

Ziel ist immer: Risiken frühzeitig vermeiden oder Verfahren durch freiwillige Korrektur abschließen.

Sie vermieten touristisch in Polen oder planen Investitionen?
Kontaktieren Sie die Kanzlei Tim – wir vertreten Sie kompetent gegenüber dem polnischen Finanzamt und sichern Ihre Investition rechtlich ab.